두바이 실거래 숫자 읽는 법, 어디서 틀리나

두바이 부동산 숫자는 구하기 어려운 게 아닙니다. 두바이 토지국이 매일 공개합니다. 어려운 건 그 숫자를 어떻게 읽느냐입니다. 여기서 자주 틀립니다.

이 글의 숫자는 전부 아래 집계에서 그대로 가져온 것입니다. 집계 2026-11-13 기준. 글이 아니라 데이터가 바뀌면 이 숫자도 같이 바뀝니다.

1. 분양가는 거래가가 아니다

두바이에서 보는 가격 대부분은 분양사가 제시한 가격이거나 중개사가 올린 호가입니다. 실제로 얼마에 손이 바뀌었는지는 거기 안 나옵니다. 두바이 토지국(DLD)은 등기가 끝난 거래를 전부 공개합니다. 이미 일어난 일의 기록이라 흥정이 끼어들 여지가 없습니다.

단, 이건 과거입니다. 앞으로의 가격은 이 데이터가 말해주지 않습니다.

2. 지역 이름부터 어긋난다

광고에서 보는 이름과 DLD 등록 이름이 다릅니다. Dubai Marina 를 DLD 는 Marsa Dubai 로 기록합니다. 이걸 모르면 같은 동네 숫자를 두 개로 나눠 보거나, 아예 못 찾습니다.

DLD 등록명	DLD 코드	광고에서 부르는 이름
Madinat Al Mataar	462	Dubai World Central
Al Barsha South Fourth	441	Jumeirah Village Circle
Wadi Al Safa 5	467	Dubai Land Residence Complex
Wadi Al Safa 3	465	Majan
Jabal Ali First	445	Al Furjan

한 가지 더 조심할 게 있습니다. DLD 지역 코드는 두바이시 커뮤니티 번호와 다른 체계입니다. 번호가 같다고 같은 동네가 아닙니다. 번호로 두 자료를 붙이면 전혀 다른 지역에 숫자가 달립니다. 이름으로 맞춰야 합니다.

3. 평단가 하나로는 아무것도 안 보인다

같은 지역 안에서도 가격이 크게 갈립니다. Al Thanyah Fifth 의 경우 하위 25%가 제곱미터당 9,252 AED, 상위 25%가 19,650 AED 입니다. 2.1배 차이입니다. 중앙값 12,560 AED 하나만 들고 가면 이 폭이 통째로 사라집니다.

층, 전망, 완공 연도, 단지가 다 섞여 있어서 그렇습니다. 그래서 이 사이트는 지역마다 중앙값과 함께 하위 25%와 상위 25%를 같이 보여줍니다. 평균 하나만 보여주는 곳은 피하십시오.

4. 거래가 적은 지역의 중앙값은 못 믿는다

Mankhool 의 경우 2026년에 4건 거래됐습니다. 그 몇 건으로 계산한 하위 25%가 4,865 AED, 상위 25%가 33,640 AED 입니다. 숫자는 나오지만 아무 뜻도 없습니다.

거래 몇 건짜리 지역은 큰 집 한 채가 팔리면 중앙값이 통째로 움직입니다. 지역 순위표에서 아래쪽에 있는 지역의 가격은 참고만 하고, 거래 건수를 먼저 보십시오.

5. 올해 숫자는 아직 안 끝났다

2026년 매매는 지금까지 139,631건이고 2025년은 214,518건이었습니다. 2026년이 적어 보이지만 아직 2026-11-13 까지만 집계된 것입니다. 연말까지 더 늘어납니다.

올해와 작년을 그대로 나란히 놓고 '줄었다'고 읽으면 틀립니다. 비교하려면 같은 기간끼리 봐야 합니다. 이 사이트의 올해 막대에는 경고를 같이 붙여둡니다.

6. 증여와 담보를 섞으면 시세가 아니다

DLD 원본에는 매매 말고도 증여와 담보 설정이 같이 들어 있습니다. 증여는 가족 사이에 넘긴 것이라 가격이 시세가 아니고, 담보는 아예 소유자가 안 바뀝니다. 이걸 같이 세면 평단가가 내려앉습니다.

이 사이트는 매매만 셉니다. 그래서 세어보면 Unit 78%, Villa 13%, Land 9% 구성이 나옵니다.

7. 직접 받아보고 싶다면

DLD 실거래 원본은 data.dubai 에서 누구나 받을 수 있습니다. 로그인도 API 키도 필요 없습니다. 다만 압축 파일이 1GB 가 넘고 풀면 수 GB 라 그냥 열면 안 됩니다.

이 사이트는 그 원본을 매일 흘려보내며 세기만 하고 집계만 남깁니다. 그래서 아침마다 숫자가 저절로 다시 그려집니다.

그래서 어떻게 보면 되나

순서대로 이렇게 봅니다.
먼저 그 지역의 거래 건수를 봅니다. 적으면 가격은 넘깁니다.
건수가 충분하면 중앙값이 아니라 하위 25%와 상위 25% 폭을 먼저 봅니다.
광고에서 본 이름이 DLD 등록명과 맞는지 확인합니다.
올해 숫자는 진행 중이라는 걸 기억합니다.

예를 들어 Marsa Dubai(Dubai Marina)는 2026년 2,947건, 중앙값 21,788 AED, 폭은 14,468에서 33,523 AED 입니다. 지역 페이지에서 직접 보기

이 글은 데이터를 읽는 방법에 관한 것이고 투자 판단에 관한 것이 아닙니다. 매물을 중개하지 않고, 개인 맞춤 투자 조언을 하지 않습니다.

작성: Growtoday Holdings FZE. 최종 수정 2026-11-13. 출처 두바이 토지국(DLD) 공개 실거래 데이터.